Immobilienübertragung bei Scheidung: Vorsicht vor der Steuerfalle!
Wann wird der Verkauf des Familienheims steuerpflichtig?
Bei einer Scheidung stellt sich häufig die Frage, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht. Wird das Haus verkauft oder übernimmt ein Ehegatte den Miteigentumsanteil des anderen, können erhebliche steuerliche Folgen entstehen.
Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus einem Immobilienverkauf grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gilt insbesondere bei Nutzung zu eigenen Wohnzwecken.
Auszug aus dem Familienheim: Kinder schützen nicht vor der Steuer
Problematisch wird es, wenn ein Ehegatte nach der Trennung auszieht, während der andere Ehegatte mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie wohnen bleibt.
Die weitere Nutzung durch das Kind führt nicht automatisch zur Steuerbefreiung. Bewohnt auch der frühere Ehepartner das Haus, liegt für den ausgezogenen Eigentümer grundsätzlich keine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken mehr vor. Dies gilt selbst dann, wenn beide weiterhin hälftige Miteigentümer sind.
Auch familiäre Gründe für den Auszug ändern daran nichts.
Beispiel: 50.000 Euro steuerpflichtiger Gewinn
Die Ehegatten erwerben 2015 gemeinsam ein Haus für 300.000 Euro. Nach der Trennung zieht der Ehemann 2020 aus. Im Jahr 2023 überträgt er seinen ursprünglich für 150.000 Euro erworbenen Miteigentumsanteil für 200.000 Euro auf seine frühere Ehefrau.
Da die Veräußerung innerhalb der Zehnjahresfrist erfolgt und die Voraussetzungen der steuerfreien Eigennutzung nicht vorliegen, ist der Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Ohne Berücksichtigung weiterer Anschaffungs- und Veräußerungskosten beträgt dieser 50.000 Euro.
Wie lässt sich die Steuerfalle vermeiden?
Eine frühzeitige Planung kann erhebliche Steuern sparen. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein Immobilienverkauf grundsätzlich steuerfrei.
Innerhalb dieser Frist kommt eine Steuerbefreiung insbesondere in Betracht, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Dabei genügt ein zusammenhängender Nutzungszeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt; drei volle Jahre sind nicht erforderlich.
Vorsicht ist auch bei einer Immobilienübertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs geboten. Erfolgt die Übertragung gegen Entgelt oder zur Erfüllung eines Zugewinnausgleichsanspruchs, kann ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen.
Deshalb sollten die steuerlichen Folgen bereits vor Abschluss einer Scheidungsfolgenvereinbarung geprüft werden.
Fazit: Vor der Immobilienübertragung rechtlich beraten lassen
Wer bei einer Scheidung seinen Miteigentumsanteil überträgt oder verkauft, riskiert eine erhebliche Steuerbelastung. Dass der frühere Ehepartner mit den gemeinsamen Kindern im Haus wohnen bleibt, schützt den ausgezogenen Eigentümer nicht vor der Besteuerung.
Unsere Kanzlei berät Sie bei der rechtlichen Gestaltung der Immobilienauseinandersetzung im Rahmen einer Trennung oder Scheidung. Bei steuerlichen Fragen arbeiten wir mit Steuerberatern zusammen, um wirtschaftlich nachteilige Lösungen möglichst zu vermeiden.
Vereinbaren Sie hier rechtzeitig einen Beratungstermin, bevor Sie über den Verkauf oder die Übertragung Ihrer Immobilie entscheiden.
.
: 
