Anfechtung Hauskauf wegen falscher Maklerangaben?
Wer ein gebrauchtes Haus kauft, liest häufig im notariellen Kaufvertrag den Satz „gekauft wie gesehen“ oder einen weitgehenden Ausschluss der Gewährleistung. Viele Käufer gehen dann davon aus: Wenn später Probleme auftauchen, habe ich „Pech gehabt“. Ein aktueller Fall vor dem Landgericht Frankenthal zeigt jedoch, dass es Ausnahmen geben kann – insbesondere dann, wenn wesentliche Informationen verschwiegen oder Angaben im Maklerexposé objektiv irreführend sind.
Worum ging es in dem Fall?
Eine Käuferin erwarb ein Anwesen (Kaufpreis: über 600.000 Euro). Im Maklerexposé wurde das Haus unter anderem als „liebevoll kernsaniert“ beschrieben. Nach dem Kauf traten zwei zentrale Probleme auf:
- Baugenehmigung/baurechtlicher Konflikt:
Die Verkäuferin hatte wenige Monate vor dem Verkauf bereits Kontakt mit der Stadtverwaltung. Dabei kam zur Sprache, dass für eine Außentreppe und eine Terrasse keine Baugenehmigung bestand. Nach dem Verkauf forderte die Stadtverwaltung die Käuferin auf, Terrasse und Außentreppe zu beseitigen – unter anderem, weil diese unzulässig (auf dem Nachbargrundstück) errichtet worden waren. - Technischer Zustand (Elektro):
Ein Elektriker bewertete die Elektroinstallation nicht als „neuwertig“, sondern als Technikstand der 1990er Jahre. Das passte aus Sicht der Käuferin nicht zu dem Eindruck, den der Begriff „Kernsanierung“ vermittelt.
Die Käuferin wollte sich deshalb vom Kauf lösen und erklärte die Anfechtung wegen Täuschung (vereinfacht: „Ich habe gekauft, weil ich von falschen/verschwiegenen Umständen ausgegangen bin“). Zusätzlich erklärte sie hilfsweise den Rücktritt.
Wie hat das Gericht entschieden?
Das Landgericht Frankenthal gab der Käuferin Recht.
Kernpunkte in verständlicher Sprache:
- Verschweigen wichtiger Informationen kann entscheidend sein.
Wenn dem Verkäufer ein erheblicher Konflikt mit Behörden bekannt ist (hier: fehlende Genehmigung, mögliche Beseitigungsanordnung), muss er das nicht „unter den Tisch fallen lassen“. Ein solches Verschweigen kann den Käufer in die Irre führen.
- Ein Maklerexposé kann dem Verkäufer zugerechnet werden.
Das Gericht wertete die Beschreibung im Exposé wie eine Aussage des Verkäufers. Das ist praktisch bedeutsam: Auch wenn die Formulierungen „nur im Exposé“ stehen, können sie rechtlich relevant sein, wenn der Verkäufer dahintersteht bzw. sie als Grundlage des Verkaufs dienen. - „Kernsanierung“ ist kein beliebiges Werbewort.
Nach dem Gericht setzt „Kernsanierung“ nach allgemeinem Sprachgebrauch voraus, dass die Bausubstanz in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wurde. Wenn dann wesentliche Teile (wie hier: Elektroinstallation) nicht diesem Eindruck entsprechen und Zweifel nicht ausgeräumt werden, kann die Beschreibung als irreführend bewertet werden. - Gewährleistungsausschluss schützt nicht bei Täuschung.
Ein vertraglicher Haftungsausschluss hilft dem Verkäufer nicht, wenn er den Käufer durch Verschweigen oder irreführende Angaben zum Vertragsschluss bewegt hat – insbesondere, wenn er die Renovierungen selbst verantwortet und den tatsächlichen Zustand kennt.
Folge: Die Käuferin durfte nach der Entscheidung ihr Geld gegen Rückgabe des Hauses verlangen. Das Urteil ist allerdings noch nicht rechtskräftig; es wurde Berufung zum OLG Zweibrücken eingelegt.
Was bedeutet das für Käufer in der Praxis?
- Exposé ernst nehmen – und sichern.
Speichere Exposé, Online-Anzeige, E-Mails, Chatverläufe. Wenn später Streit entsteht, ist das oft die wichtigste Grundlage.
- Bei „kernsaniert“, „neuwertig“, „top Zustand“ konkret nachfragen.
Frage nach: Welche Gewerke wurden wann gemacht (Elektro, Dach, Heizung, Leitungen, Fenster)? Gibt es Rechnungen, Abnahmen, Prüfprotokolle? - Behörden-/Genehmigungsthemen aktiv abklären.
Terrassen, Anbauten, Dachausbauten, Außentreppen, Stellplätze: Nicht alles ist automatisch genehmigt. Im Zweifel beim Bauamt nachfragen oder Einsicht in Bauakte/Bescheide. - Technik-Check vor dem Kauf kann viel Geld sparen.
Gerade Elektro/Heizung/Dach sind typische Kostentreiber. Ein kurzer Vor-Ort-Termin mit Sachverständigem oder Handwerker kann sich lohnen.
- Nicht vorschnell resignieren, nur weil „Gewährleistung ausgeschlossen“ im Vertrag steht.
Ein Ausschluss ist häufig wirksam – aber nicht grenzenlos. Wenn zentrale Tatsachen verschwiegen oder „schöngefärbt“ wurden, kann eine Lösung vom Vertrag trotzdem möglich sein.
Und für Verkäufer?
Wer verkauft, sollte bekannte Problemfelder (Genehmigungen, Streit mit Behörden/Nachbarn, gravierende Mängel) offen ansprechen und Aussagen im Exposé nur dann verwenden, wenn sie belastbar sind. Sonst drohen teure Rückabwicklungen – selbst bei vermeintlich „wasserdichtem“ Haftungsausschluss.
Unsere Empfehlung: Lassen Sie den Kaufvertrag bereits vor der Unterzeichnung prüfen. In unserer Kanzlei analysieren wir Ihren Vertrag auf mögliche Risiken und beraten Sie umfassend zu Ihren Rechten und Pflichten. Vereinbaren Sie gerne hier einen Beratungstermin.
