Besichtigungsrecht des Vermieters: Wann muss der Mieter Zutritt zur Wohnung gewähren?
Darf ein Vermieter die vermietete Wohnung jederzeit betreten?
Nein. Mit der Überlassung der Wohnung erhält der Mieter das Hausrecht. Der Vermieter darf die Wohnung deshalb grundsätzlich nur betreten, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund besteht. Dabei müssen die Interessen des Vermieters und das Recht des Mieters auf ungestörte Nutzung seiner Wohnung gegeneinander abgewogen werden.
1. Wann darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Ein Besichtigungsrecht kann sich insbesondere aus den mietvertraglichen Nebenpflichten gemäß § 242 BGB ergeben. Auch § 809 BGB kann im Einzelfall eine Anspruchsgrundlage darstellen. Das Recht des Mieters auf Unverletzlichkeit der Wohnung gemäß Art. 13 Abs. 1 GG ist dabei zu berücksichtigen.
Ein berechtigter Besichtigungsgrund liegt beispielsweise vor, wenn der Vermieter die Wohnung verkaufen oder nach Beendigung des Mietverhältnisses neu vermieten möchte. Gleiches gilt bei notwendigen Reparaturen, der Vorbereitung von Modernisierungsmaßnahmen oder der Überprüfung angezeigter Mängel.
Auch ein konkreter Verdacht auf Beschädigungen oder eine vertragswidrige Nutzung der Wohnung kann eine Besichtigung rechtfertigen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter aufgrund seiner mietvertraglichen Nebenpflichten grundsätzlich verpflichtet ist, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zu gewähren, wenn hierfür ein konkreter sachlicher Grund besteht. Dies gilt insbesondere auch für Besichtigungen mit Kaufinteressenten (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21).
2. Muss der Vermieter die Besichtigung vorher ankündigen?
Grundsätzlich ja. Der Vermieter muss den Besichtigungstermin rechtzeitig ankündigen und den Grund der Besichtigung mitteilen.
Eine gesetzlich festgelegte Ankündigungsfrist besteht nicht. Entscheidend sind die Umstände des Einzelfalls, insbesondere die Dringlichkeit und der Anlass der Besichtigung. Bei längerfristig planbaren Besichtigungen kann eine Vorankündigung von etwa zwei Wochen angemessen sein.
Besichtigungstermine müssen zu zumutbaren Tageszeiten stattfinden. Die berechtigten Interessen des Mieters, insbesondere dessen berufliche und persönliche Verpflichtungen, sind zu berücksichtigen.
Bei Gefahr im Verzug, beispielsweise einem akuten Wasserrohrbruch, kann ausnahmsweise ein sofortiger Zutritt erforderlich sein.
3. Wie häufig darf der Vermieter die Wohnung besichtigen?
Ein allgemeines Recht auf regelmäßige, anlasslose Wohnungsbesichtigungen besteht grundsätzlich nicht.
Insbesondere darf der Vermieter nicht allein deshalb jährlich oder alle zwei Jahre eine Besichtigung verlangen, weil er sich vom Zustand seines Eigentums überzeugen möchte.
Eine starre gesetzliche Obergrenze für die Anzahl zulässiger Besichtigungen gibt es allerdings nicht. Entscheidend sind stets der konkrete Anlass und die Zumutbarkeit für den Mieter.
4. Darf der Mieter die Besichtigung verweigern?
Besteht ein berechtigter Besichtigungsgrund und wurde der Termin ordnungsgemäß angekündigt, muss der Mieter grundsätzlich Zutritt gewähren.
Eine Verweigerung kann jedoch gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter ohne ausreichenden Grund erscheint, unangemessene Besichtigungszeiten verlangt oder den Mieter durch übermäßig häufige Besichtigungen belastet.
Ist der vorgeschlagene Termin unzumutbar, sollte der Mieter rechtzeitig einen geeigneten Alternativtermin anbieten.
Verweigert der Mieter eine berechtigte Besichtigung dauerhaft und ohne ausreichenden Grund, können Unterlassungs- beziehungsweise Duldungsansprüche und unter bestimmten Voraussetzungen auch mietrechtliche Konsequenzen entstehen.
5. Darf der Vermieter die Wohnung eigenmächtig betreten?
Nein. Selbst wenn ein berechtigter Besichtigungsanspruch besteht, darf der Vermieter diesen grundsätzlich nicht eigenmächtig durchsetzen.
Betritt er die Wohnung ohne Einverständnis des Mieters und ohne sonstige rechtliche Befugnis, kann darin ein Hausfriedensbruch gemäß § 123 StGB liegen.
Fazit: Der Vermieter hat kein uneingeschränktes Zutrittsrecht. Eine Wohnungsbesichtigung setzt regelmäßig einen konkreten sachlichen Grund, eine rechtzeitige Ankündigung und einen zumutbaren Termin voraus. Umgekehrt darf der Mieter eine rechtmäßig verlangte Besichtigung nicht grundlos verhindern. Entscheidend ist stets eine angemessene Abwägung der beiderseitigen Interessen.
Bei Fragen zu diesem Thema können Sie hier einen Besprechungstermin vereinbaren.
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